ワンルームマンション投資は、所得税や相続税などの節税対策として人気がある方法の1つです。
ワンルームマンションは不動産の中でも価格が安い部類のため、始める際のハードルが低い投資手法といえます。
しかし、ワンルームマンション投資は他の不動産投資に比べて注意点が多く、やり方によってはかえって損失が出てしまう恐れが大きいです。
ワンルームマンション投資の節税効果だけでなく、注意点も把握した上で、実施するか否か判断する必要があるでしょう。
今回はワンルームマンション投資による節税の仕組みと注意点を詳しく解説します。
その他の不動産投資については以下の記事をご覧ください。
節税に強い税理士による
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CONTENTS
ワンルームマンション投資による節税の仕組み
ワンルームマンション投資で節税効果が得られる税金として以下の4種類が挙げられます。
- ・所得税
- ・住民税
- ・相続税
- ・贈与税
それぞれ節税の仕組みについて詳しく解説します。
所得税
所得税の節税につながる理由は、ワンルームマンション投資によって発生した赤字をほかの所得と相殺できるからです。
前提として、所得は10種類に区分されており、所得の種類によって課税制度が異なります。
サラリーマンが得る給与は給与所得、個人事業主の事業による所得は事業所得です。そして、ワンルームマンション投資による所得は不動産所得に該当します。
給与所得・事業所得（株式等の譲渡による事業所得を除く）・不動産所得はいずれも総合課税の対象であり、損益通算が可能です。
つまり、給与所得や事業所得が黒字でも不動産所得が赤字であれば相殺でき、課税対象所得を抑える効果が期待できるのです。
ワンルームマンション投資を含め、不動産所得は赤字が出やすいといえます。
理由として以下の2つが挙げられます。
- ・減価償却費として高額の経費を計上できる
- ※減価償却費は実際の支出を伴わないため、キャッシュ面での負担はありません
- ・減価償却費以外にも、不動産関連の様々な支出を経費として計上できる
住民税
住民税は課税所得に税率を乗じて計算する所得割と、一律同額で課せられる均等割の2つから構成されています。
一律で課される均等割の節税はできませんが、所得割は課税所得を減らせば節税が可能です。
前項で紹介したように、ワンルームマンション投資の赤字は給与所得や事業所得との損益通算ができます。
つまり、ワンルームマンション投資が赤字になり課税所得が減れば、所得税と同様、住民税の節税にもつながります。
相続税
ワンルームマンション投資が相続税の節税につながる理由は、不動産の相続税評価額は時価よりも下がりやすいためです。
相続税の対象になる遺産総額を計算する際、不動産は一定のルールに基づいて算出した評価額を用います。
土地・建物それぞれの評価方法は以下の通りです。
- 土地
- 路線価（主要な道路に面する宅地の1平方メートルあたりの価格）
- 路線価が設定されていない宅地の場合は倍率方式（固定資産評価額に所定の倍率を乗じて計算する）
- 建物
- 固定資産税評価額
一般的に不動産の相続税評価額は、購入価額や時価よりも2～3割ほど下がります。
そのため、現預金のまま相続するよりも、同じ額の不動産を相続財産にする方が相続税を抑えられる可能性が高くなるのです。
贈与税
ワンルームマンション投資が贈与税の節税につながる仕組みは、前項で紹介した相続税と同じです。
贈与税の計算時も不動産価値は相続税評価額を用いるため、課税対象になる額が小さくなります。
現預金を贈与するより、同じ額の不動産を贈与した方が贈与税の金額を下げられる可能性が高いです。
ワンルームマンション投資の注意点
ワンルームマンション投資は上手く行えば節税効果が期待できますが、注意点も存在します。注意点を押さえなければかえって損失が出てしまう恐れが大きいです。
この章ではワンルームマンション投資の注意点を5つ紹介します。
【所得税・住民税】大きな節税効果を得られるのは短期間
所得税および住民税に関連する注意点として、大きな節税効果を得られるのは短期間という点が挙げられます。
ワンルームマンション投資を含む不動産投資が節税につながるのは、不動産経営は経費が大きく赤字が出やすいためです。
しかし、多額の経費が発生するのは購入直後のような限られた期間のみです。支出が落ち着けば計上できる経費が少なくなり、節税効果が薄れてしまいます。
特に耐用年数が過ぎて減価償却費を計上できなくなれば、不動産所得が黒字になる可能性が高いです。
黒字であれば税金が発生するため、かえって納税負担が重くなります。
とはいえ無理やり赤字状態にするのは避けるべきです。
確かに、赤字であればワンルームマンション投資にかかる税金は発生しません。
しかしワンルームマンション経営による利益もなく、金銭的負担がかかり続けるだけといえます。赤字状態が続くのは健全ではありません。
以上のように、不動産投資によって所得税や住民税の節税効果を狙える期間は限られています。
そのため、節税目的でワンルームマンション投資を行うのはおすすめできません。
基本的には収益性を重視し、経費が大きな年のみ節税を狙う程度に考えるのが良いでしょう。
【共通】需要・利回り共に低く売却が難しい
前項で「ワンルームマンション投資を節税目的で行うのはおすすめできない。基本的には収益性を重視するべき」と紹介しました。
赤字が出続ける状態となった場合、対象のワンルームマンションを所有し続けることが損失につながります。
このような場合、物件を手放す決断が必要となるでしょう。
また、ワンルームマンションを相続した後、相続人は対象の物件を売却するケースが多いでしょう。
不動産経営を続ける意思が強い場合や、不動産経営による収益が大きい場合を除き、換金する方が使い勝手が良いといえます。
しかしワンルームマンションはファミリー向け物件に比べ、需要・利回りが共に低い傾向です。
購入した時に比べて価値が下がるケースも多く、換金性が悪い資産といえます。
確かに税額は安く済みますが、それ以上の損失を被る恐れがあります。
ワンルームマンションは売却が難しいというリスクにも注意が必要です。
【相続税】相続の際にトラブルになる恐れがある
ワンルームマンションに限らず、相続財産に不動産があると相続の際にトラブルになる恐れが大きくなります。
前章で、不動産の相続税評価額は購入時に比べて低くなりやすいと紹介しました。
そのため相続税の節税という観点だけで考えると、不動産購入は効果的な手段といえます。
ただし、不動産は簡単には分割ができません。そのため誰が相続するかで揉める恐れがあります。
売却による現金化も可能ではあるものの、共有名義の不動産を売却するには名義人全員の同意が必要となります。
相続人が多い場合や相続人同士のトラブルが予想される場合、遺産分割のしやすさを考慮して現預金のままにしておくのも1つの手段です。
【共通】将来のローンに影響する恐れがある
ワンルームマンション購入の際にローンを使うと、将来的に以下のような事態が起こり得ます。
- ・ワンルームマンション投資が赤字の場合、不動産経営が赤字のために金融機関からの評価が悪くなり、追加融資の審査に通過できない恐れが大きくなる
- ・ワンルームマンション投資が赤字の場合、不動産所得の赤字の分総所得も少なくなるため、新たなローンを組みにくくなる
- ・借入残高や月々の返済額が大きいため、追加融資を断られてしまう
ローンを受けられるか否かは生活を大きく左右する可能性がある要素です。
将来ローンを利用する可能性が高い場合はもちろん、現時点では判断できない場合も、将来のローンへの影響を考慮する必要があります。
【共通】悪徳業者の勧誘電話に注意
悪徳業者の勧誘電話は不動産全体に共通する注意点ではありますが、ワンルームマンションは特に注意が必要といえます。
これまで紹介したように、ワンルームマンション投資は節税効果が期待できる一方で多数の注意点が挙げられる方法です。
しかし、不動産投資に関するデメリットを伝えずに勧誘する業者が少なくないのも事実です。
特にワンルームマンションは、ファミリー向け物件に比べて換金性が悪いという注意点があります。
このような事実を提示せず、メリットばかりを強調してワンルームマンションの購入を進めるケースがみられます。
業者から聞く旨い話に乗らず、注意点やリスクを考慮した上で、ワンルームマンション投資を実施するか否かを検討しましょう。
まとめ
ワンルームマンション投資は、所得税・住民税・相続税・贈与税の節税効果が期待できる手法です。
しかし、ワンルームマンション投資は他の不動産投資よりも注意するべき点が多く存在します。
方法によっては節税効果を得られないどころか、かえって大きな損失を被る恐れもあります。
ワンルームマンション投資を始める前に、注意点やリスクについても入念に確認しましょう。
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吉岡 伸晃
記事監修
BIZARQ合同会社代表公認会計士