アパート経営は節税対策に有効と聞いたことのある人も多いのではないでしょうか。
確かに、相続税や贈与税のようにアパート経営によって節税できる税金もあります。
所得税や住民税についても、単純に不動産を保有しているだけの状態よりもアパートを経営した方が節税になります。
しかし、アパート経営による節税効果を最大限に得るためには、ポイントをしっかり押さえる必要があります。
今回は節税対策の観点からアパート経営について詳しく解説します。
不動産投資全般については、以下の記事で詳しく解説していますのでぜひご覧ください。
節税に強い税理士による
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CONTENTS
アパート経営によって節税対策が可能な税金とは
アパート経営を行うことで、単に不動産を保有しているだけの状態よりも税務上有利な制度を多く活用できます。
そのため、アパート経営をしていない場合よりも節税ができる可能性が高くなります。
この章ではアパート経営によって節税対策が可能な税金の種類を紹介します。
所得税・住民税
所得税・住民税の2つは、その年の所得額に応じて金額が決まります。
また、アパート経営による所得は不動産所得に該当し、給与所得や事業所得との損益通算が可能です。
不動産所得の計算に際して、アパート経営に関する支出を経費として計上できます。
詳しくは後述しますが、アパート経営は計上できる経費の種類が多く、赤字になるケースも珍しくありません。
もしアパート経営が赤字となった場合、不動産所得は赤字になります。
不動産所得の赤字と給与所得などの黒字を損益通算すれば、課税対象となる所得額が減ります。
所得が減れば所得税額も抑えられるため、アパート経営は所得税・住民税の節税になるのです。
減価償却費を活用した所得税・住民税の節税
アパート経営における所得税・住民税の節税において、減価償却費は重要な役割を果たします。減価償却費とは、アパートの建物や設備などの固定資産の取得費用を、その耐用年数に応じて毎年経費として計上するものです。
実際にお金が出ていくわけではないのに経費として計上できるため、不動産所得を圧縮し、結果として所得税や住民税の負担を軽減できます。特に木造アパートは法定耐用年数が短いため、減価償却費を大きく計上できる点が節税に有利とされています。
アパート経営の利益が少ない場合でも、減価償却費を適切に計上することで、会計上は赤字にすることが可能であり、この赤字を他の所得と損益通算することで、所得税・住民税の節税効果を得られます。
相続税・贈与税
アパート経営は、相続税および贈与税の節税対策としても効果的な方法です。
アパート経営が相続税対策に効果的な理由は、他者に貸し出している不動産は通常よりも評価額が下がるためです。
賃貸物件を建てた土地は貸家建付地に該当し、評価額が2割ほど軽減されます。
そして、建物部分は取得価額や時価ではなく固定資産税評価額で計算する上、賃貸物件の場合は借家権割合30％が差し引かれます。
他者に貸し出している不動産は自分の名義であっても自由には扱えないため、評価額を減額するべきという考えに基づく仕組みです。
相続税評価額が下がれば相続税の課税対象額も下がり、結果として相続税の額も下がります。
したがって、アパート経営は相続税の節税対策として明確に有効といえます。
贈与税の節税対策テクニックとしては、以下の2つが挙げられます。
- 生前贈与
- 非課税枠の範囲内（年間110万円）で賃料分の生前贈与を行えば、相続財産の額が下がり相続税の節税になります。
- 相続時精算課税制度
- 子や孫に対して合計2,500万円までの贈与であれば贈与税が発生せず、贈与者が亡くなったときに相続税の計算対象に含める仕組みです。
贈与税ではなく相続税の対象となるため、正確には節税ではなく課税の先送りに近いイメージですが、アパートのような収益物件については相続時精算課税制度で贈与税を発生させずに早めに贈与し、受贈者が賃料を受け取れるようにするのもひとつの手段です。
贈与税そのものの節税というよりは、贈与税の仕組みを利用して将来の相続税を抑える方法です。
固定資産税および都市計画税
保有している不動産を賃貸物件としている場合、固定資産税および都市計画税について住宅用地の特例の適用を受けられます。
住宅用地の特例対象となる物件は、評価額が以下のように軽減されます。
- 固定資産税
- 土地の面積に対して住宅の戸数×200平方メートル以下の部分：課税価格の6分の1
- 土地の面積に対して住宅の戸数×200平方メートルを超える部分：課税価格の3分の1
- 都市計画税
- 土地の面積に対して住宅の戸数×200平方メートル以下の部分：課税価格の3分の1
- 土地の面積に対して住宅の戸数×200平方メートルを超える部分：課税価格の3分の2
アパート経営の節税対策で押さえたいポイント
アパート経営に際して、特に注意やテクニックの活用が必要なのが所得税および住民税の節税対策です。
所得税・住民税の節税対策で押さえたいポイントを3つ紹介します。
青色申告にする
アパート経営の節税効果を最大限に発揮するためには、青色申告にすることが大前提です。
青色申告には以下のようにさまざまな優遇措置が用意されています。
- 青色申告特別控除
- 青色申告の場合、最大で65万円の特別控除が受けられます。
- 青色事業専従者給与
- 家族や親族に支払った給与を全額経費計上できます。
- 赤字の繰り越し
- 青色申告では赤字を最大3年間繰越できます。
- たとえば前年に100万円の赤字、当期に150万円の黒字が出ていた場合、相殺して当期の黒字を50万円として計算できます。
白色申告との大きな違いは以下の3点です。
- ・複式簿記による記帳が必要
- ・仕訳帳や総勘定元帳などの保管が必要
- ・確定申告に際して青色申告決算書（損益計算書と貸借対照表）の提出が必要
白色申告より青色申告の方が経理上の手間は大きくなりますが、それ以上に大きな節税効果を得られるため、節税対策は青色申告にすることが大前提です。
経費にできる支出を漏れなく計上する
経費にできる支出を漏れなく計上することも大切です。
不動産所得の計算に際して、アパート経営に関連する支出を経費として収入から差し引くことができます。
経費の額が大きければそれだけ所得額が小さくなり、結果として節税につながります。
アパート経営で経費にできる支出として、以下の例が挙げられます。
- ・不動産に関する各種税金
- ・借入金利子（不動産購入時にローンを契約している場合）
- ・修繕費
- ・修繕積立金
- ・各種手数料
- ・損害保険料
- ・減価償却費
中でも特に重要なのが減価償却費です。
減価償却とは、固定資産の購入価額を耐用年数に応じて按分し費用計上する行為であり、減価償却によって計上する費用を減価償却費といいます。
アパートを含めた不動産は減価償却資産であり、減価償却費として高額の経費を計上できます。
減価償却費をしっかり計上することで、不動産所得を減らすことができます。
減価償却費は実際の支出を伴わない経費であり、キャッシュ的な負担がない点もメリットといえます。
相続時精算課税制度の活用
相続時精算課税制度は、贈与税・相続税の節税対策として有効な手段の一つです。この制度を利用すると、2,500万円までの贈与について贈与税が非課税となり、贈与者の死亡時に相続財産に合算して相続税を計算します。
アパートを建設して、そのアパートを子や孫に生前贈与することで、贈与時点の評価額で贈与税を計算できるため、将来的にアパートの価値が上昇した場合でも、贈与時の評価額に固定することで相続税を抑える効果が期待できます。
特に、アパート経営は現金で相続するよりも相続税評価額が低くなる特性があるため、この制度を組み合わせることで、より大きな節税効果を見込めます。
所得額によっては法人成りも検討する
アパート経営による所得が大きい場合、法人成りを検討するのもひとつの手段です。
所得税は所得額が大きくなるにつれ税率が高くなる累進課税制度を採用しています。
一方で、法人税は利益に関係なく税率が一定です。
そのため、所得額が高い場合、個人が支払う所得税額よりも法人が支払う法人税額の方が低くなります。
あくまでひとつの目安ですが、課税所得800万円を超えるあたりから法人成りを検討しても良いでしょう。
小規模宅地等の特例の適用
アパート経営において、相続税の節税対策として「小規模宅地等の特例」は非常に強力な制度です。この特例は、被相続人が居住していた宅地や事業用宅地を相続する場合に、一定の要件を満たすことでその土地の評価額を最大80%減額できるものです。
アパートが建っている土地も「貸付事業用宅地」としてこの特例の対象となる可能性があり、200㎡までの部分について評価額が50%減額されます。これにより、相続税の課税対象となる財産額を大幅に減らすことができ、結果として相続税の負担を軽減できます。
特例の適用には面積や所有期間、相続人の要件などがあるため、事前に税理士に相談し、適用条件を確認することが重要です。
アパート経営で節税対策を行う際の注意点
アパート経営による節税は多くのメリットがありますが、いくつかのリスクと注意点が存在します。節税ばかりに注目しすぎると、経営全体のバランスを崩す可能性があります。
これらのリスクを理解し、節税はあくまで健全なアパート経営の副次的なメリットとして捉えることが重要です。
不動産所得が赤字の場合の損益通算には上限がある
アパート経営において、減価償却費などの経費が収入を上回り、不動産所得が赤字になることがあります。この不動産所得の赤字は、給与所得など他の所得と合算して所得税や住民税を計算する「損益通算」が可能です。これにより、全体の所得を減らすことができ、節税効果が得られます。
ただし、損益通算できる赤字には上限があり、土地の取得にかかる負債利子は損益通算の対象外となるなど、細かなルールが存在します。このため、損益通算を最大限に活用するためには、税理士など専門家への相談が不可欠です。
過度な節税は税務調査のリスクを高める
節税対策は重要ですが、過度な経費計上や不自然な会計処理は税務調査の対象となりやすいため注意が必要です。不適切な会計処理は追徴課税のリスクを伴い、結果として多額の負担が発生する可能性があります。
例えば、個人的な支出を事業経費として計上したり、実態のない取引を装ったりする行為は、税務署から厳しく指摘されるでしょう。常に客観的な証拠に基づいた、適正な会計処理を心がけることが重要です。税務調査のリスクを低減するためにも、専門家である税理士と連携し、適切なアドバイスを受けることが賢明です。
空室リスクや修繕費の増加による収益性の低下
アパート経営において、物件選びを誤ると空室リスクや修繕費の増加により、期待した収益が得られず、結果として節税効果が薄れる可能性があります。特に、立地条件の悪い物件や、適切な管理が行われていない物件は空室が増えやすく、家賃収入が減少することで経営が悪化します。
また、築年数の古い物件や適切なメンテナンスを怠った物件は、予想外の修繕費用が発生し、キャッシュフローを圧迫することもあります。節税効果を最大化するためには、節税対策だけでなく、安定的な賃貸経営を維持するための適切な物件選定と管理が不可欠です。
アパート経営の節税対策に関するよくある質問
アパート経営と節税に関して、多くの人が抱く疑問点とその回答をまとめました。これらの質問と回答を通じて、アパート経営における節税への理解を深め、適切な判断を行うための参考にしてください。
アパート経営が赤字でも節税効果はありますか？
はい、アパート経営が赤字の場合でも節税効果は期待できます。特に、減価償却費などの会計上の費用が収入を上回り、不動産所得が赤字になるケースがこれに該当します。この不動産所得の赤字は、給与所得など他の所得と「損益通算」をすることで、全体の所得を減らすことができます。
これにより、所得税や住民税の負担を軽減し、結果的に節税に繋がります。ただし、損益通算の対象となる費用には制限があり、土地の取得にかかる借入金の利子などは対象外となるため注意が必要です。
確定申告は自分で行うべきですか、それとも税理士に依頼すべきですか？
確定申告はご自身で行うことも可能ですが、税理士に依頼することで、より確実に節税効果を最大化できます。アパート経営の確定申告は、経費の計上や減価償却の計算、青色申告特別控除の適用など、専門的な知識が必要となる項目が多岐にわたります。
税理士は税法の専門家であるため、最新の税制改正にも対応し、適切なアドバイスやサポートを提供してくれます。また、税務調査のリスクを低減し、安心して経営に専念できるというメリットもあります。
特に、複数の物件を所有している場合や、法人化を検討している場合は、税理士への依頼を強くおすすめします。
アパートの修繕費はすべて経費にできますか？
アパートの修繕費は原則として経費にできますが、すべてが認められるわけではありません。修繕費には、建物の原状回復や維持管理を目的とする「修繕費」と、建物の価値を高めたり耐久性を増したりする「資本的支出」の2種類があります。
経費として計上できるのは、主に原状回復や維持管理のための「修繕費」です。例えば、劣化した壁の塗り直しや雨漏りの修理などは修繕費に該当します。
一方、建物の増築や設備のグレードアップなど、資産価値を高めるような支出は資本的支出となり、減価償却を通じて複数年にわたって経費計上することになります。判断に迷う場合は、税務署や税理士に相談することが重要です。
アパート経営の法人化はどのような場合に検討すべきですか？
アパート経営の法人化は、主に所得額が高額になった場合や、複数の物件を所有している場合に検討するメリットがあります。個人の所得税は累進課税制度が適用されるため、所得が増えるほど税率が高くなります。
一方、法人税は税率が一定であるため、所得が高額になると法人化した方が税負担が軽くなる可能性があります。また、法人化することで、家族を役員にして給与を支払うことで所得分散を図ったり、退職金を支給することで節税効果を得られたりするメリットもあります。
ただし、法人設立には費用がかかり、法人としての申告義務や社会保険料の負担なども発生するため、税理士と十分に相談し、ご自身の状況に合わせて慎重に検討することが重要です。
相続税対策としてアパート経営を始める最適なタイミングはありますか？
相続税対策としてアパート経営を始める最適なタイミングは、状況によって異なりますが、早期に着手することが望ましい場合が多いです。アパートを建築することで、土地の評価額が「貸家建付地」として軽減され、建物の評価額も減価償却により年々減少していくため、相続税評価額を抑えることができます。
また、アパートローンを組むことで、債務控除によりさらに相続財産を圧縮できる可能性もあります。これらの効果を最大限に得るためには、相続が発生する前に十分な期間を持ってアパート経営を始めることが有利です。ただし、物件の選定から建設、運営までには時間がかかるため、計画的に進めることが成功の鍵となります。
まとめ
相続税や固定資産税などは、賃貸物件に対して評価額を下げる制度を用意しています。
これらの税額を抑えたいと考える場合、早めにアパート経営を開始するのが良いでしょう。
所得税や住民税についても、単に不動産を保有しているだけの状態よりアパート経営を行う方が税負担を軽減できるのは事実ですが、そのためにアパート経営による利益を無理やり赤字にするのは本末転倒です。
節税につながるテクニックは活用しつつ、あくまで利益の追求を前提にする必要があります。
アパート経営を上手く行いつつ税負担を最小限に抑えるためには、専門家のアドバイスやサポートを受けるのがおすすめです。
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吉岡 伸晃
記事監修
BIZARQ合同会社代表公認会計士