不動産投資は高額かつ安定した収入を得られる可能性があることから、幅広い層に人気のある投資手法です。
近年はサラリーマン大家のように、本業は会社員として働き、副業で賃貸経営を行う人も増えています。
しかし不動産投資は成功率が特別高いわけではありません。むしろ失敗事例は数多く存在します。
不動産投資を成功させるためには、事例を分析して失敗につながる原因について事前に把握しておくのが理想です。
今回は不動産投資の失敗事例を参考に、成功のために押さえるべきポイントを紹介します。
不動産投資は節税対策としても注目されている手法です。
不動産投資による節税については以下の記事で詳しく解説しています。
節税に強い税理士による
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CONTENTS
不動産投資のありがちな失敗事例5選
はじめに、不動産投資のありがちな失敗事例を5つ紹介します。
空室が埋まらず赤字状態が続いた
不動産投資の失敗事例として多くみられるのが、空室が埋まらず赤字状態が続くというパターンです。
特にアパート一棟買いや複数の物件に投資している場合など、戸数が多い場合に起こりやすい事例といえます。
不動産投資による収入を得られるのは入居者がいる場合のみです。
当然ですが、入居者がいなければ家賃収入は得られません。
一方で必要経費の支出は入居者の有無に関係なく発生するため、空室率によっては赤字になります。
空室が埋まらず赤字状態が続けば、安定した収入を得られるどころか、かえって大きな損失になってしまうのです。
管理会社の意見を鵜呑みにしてしまった
「管理会社から好条件と勧められた不動産を購入したが、実は築年数が古く、高額の修繕費がかかった。手元に残る家賃収入はわずかとなってしまった」
「管理会社の提案を全て受け入れて対応したところ、入居者の満足度が下がり、退去者が続出した。後になって入居者目線の対応ができていなかったと気付いたが、その時にはすでに空室率が高く赤字状態であった」
このように管理会社の意見を鵜呑みにして対応した結果、かえって大きな損失を被ることになった事例は多くみられます。
管理会社は頼りになる存在ではあるものの、丸投げはせず最終的な判断は自分で行うことが大切です。
リスク管理やトラブルの予測が甘かった
「修繕費のような突発的な支出や空室率の上昇などのリスクを考えず、常に理想的な入居率である場合のシミュレーションのみ行なっていた」
「家賃の滞納や物件価値の下落、災害による被害などのトラブルを想定していなかった」
賃貸経営は順風満帆とは限りません。むしろ、何らかのトラブルが起こるのが当然といえるでしょう。
楽観的な予測に基づく計画ではリスクへの備えが不十分となり、ちょっとしたトラブルでも計画を大きく狂わせる原因になり得ます。
不動産投資に限らず、投資においてリスク管理やトラブルの予測は厳しく行うべきでしょう。
自分の運用目的に合わない物件を選んでしまった
一口に不動産投資といっても、人によって以下のように目的は様々です。
- 1．物件価値が高いうちに短期間のみ運用し、高額の売却益を狙いたい
- 2．老後の年金代わりとして安定した家賃収入が欲しい
- 3．不動産投資に注力し、不動産所得を主な収入源にしたい
1のように高額の売却益を前提とするのであれば、人気エリアにある築年数の浅い物件を購入するのが良いでしょう。
人口が減少傾向にありニーズの低い物件や築年数が古い物件は、売却時の資産価値があまり高くない恐れがあります。
運用目的に適した物件を選ばなければ、期待していた成果を得られない可能性が高いです。
シミュレーションが甘く資金不足に陥った
資金不足に至る原因は様々ですが、代表的なものがローン契約時のシミュレーションの甘さです。
該当するケースとして以下の例が挙げられます。
- ・入居率が高い前提で返済計画を立ててしまう
- ・返済期間を短くすることのみを目的とした結果、家賃収入に対して返済額が高額になる
- ・急な修繕費の発生や災害による被害などを考慮せずに返済計画を立ててしまう
不動産投資はローンを組んで行うのが一般的です。
ローン契約時のシミュレーションが甘いと無理な返済プランを組んでしまい、資金繰りの悪化が起こりやすくなります。
失敗事例から学ぶ不動産投資で押さえるべき5つのポイント
前章で紹介した失敗事例は明確な原因が存在するものが多く、事前の対策や適切な対応ができれば防げた可能性が高いです。
この章では失敗事例から導き出せる、不動産投資で押さえるべきポイントを5つ紹介します。
不動産投資について事前に勉強する
最も大切なのが、不動産投資について事前に十分勉強することです。
不動産投資で利益を得られる仕組みや発生する支出、起こり得るトラブルなどの知識を身につける必要があります。
もちろん、実際に不動産投資を始めるまで何が起こるかはわかりません。
その上ケースによって適切な対応・対策は異なるため、勉強しても必ず最適な選択肢をとれるとは限らないのも事実です。
それでも、無知や無策が原因で失敗するリスクは大幅に抑えられるでしょう。
投資用不動産は大きな買い物であり、賃貸経営中にも高額のお金が動きます。
だからこそ、事前にある程度の時間をかけてしっかり勉強するのが大切です。
中長期的な計画を立てる
不動産投資の大きなメリットの1つは、中長期にわたり安定した収入を得られる可能性がある点です。
そして同時に「短期間で高額のリターンを得られる方法ではない」「ある程度長い期間続けるのが前提」ともいえます。
すなわち、目先の利益を追い求めるだけの施策や短期的な計画は不動産投資に適しません。
一時的には上手くいっても、物件管理がおろそかになり退去が増える恐れや、突発的なトラブルに対応できない恐れ等があります。
不動産投資を成功に近づけるためには、中長期的な計画を立てる必要があるでしょう。
管理会社への丸投げはしない
前章で紹介したように、管理会社の意見を鵜呑みにした結果トラブルにつながってしまった事例は多くみられます。
このような事態を防ぐため、管理会社への丸投げをしないよう注意が必要です。
管理会社のサポートを受けること自体に問題はなく、むしろ一般的といえます。
自主管理も可能ではありますが、賃貸経営における膨大な作業をすべて1人で行うのは容易ではありません。
物件管理や入居者対応などを管理会社に任せることで、負担を抑えながらもプロによるノウハウを活かした賃貸経営が可能になります。
とはいえ、管理会社は完全なる代行役ではなく、あくまでサポート役と考えるべきでしょう。
不動産投資の結果の最終的な責任を負うのは自分自身です。
対応や判断をすべて丸投げにはせず、自分でしっかり考え、時には自身で直接対応する必要もあります。
信頼できる管理会社を選ぶ
管理会社のサポートを受ければ安心とは限りません。
目先の利益だけを考えて顧客に寄り添う気持ちがない業者や、時には意図的に騙そうとする業者が存在するのも事実です。
前述のように管理会社に丸投げしないのは前提としつつ、信頼できる管理会社を選ぶ必要もあります。
信頼できる管理会社を選ぶためのポイントとして以下の3つが挙げられます。
- ・契約前になるべく多くやり取りをする
- ・疑問や不安を感じたらすぐに問い合わせをし、しっかり回答してもらえるか確認する
- ・管理会社の口コミやレビューも調べる
無理のない資金計画を立てる
資金不足に陥るのを防ぐためには、無理のない資金計画を立てることが何よりも大切です。
「返済期間をなるべく短くしたい」「利息を少なくしたい」と考える人も多いでしょう。
しかし月々の返済額が多いと返済負担が重くなりすぎてしまい、資金繰りに関するトラブルが起こりやすくなります。
資金繰りのための作業が増えるのはもちろん、返済に関する心理的負担やストレスがかかる恐れもあります。
月々の返済額は、多少のトラブルがあっても無理なく返済できる金額に設定することが大切です。
返済期間や返済総額を意識するのも大切ですが、「無理をしない」を前提とした返済プランを立てましょう。
まとめ
不動産投資は中長期的な安定収入が期待できる一方で、失敗事例が多い投資手法でもあります。
不動産投資の失敗事例を分析すると、事前の対策によって防げた・避けられた事例が多いとわかるでしょう。
不動産投資を成功させるため、失敗事例から注意点や対策を学ぶべきといえます。
今回、不動産投資で押さえるべきポイントを5つ紹介しました。
いずれも決して難しくありませんが、多くの人がおろそかにしがちで、失敗の原因につながりやすい要素でもあります。
今回紹介した内容を押さえ、不動産投資に向けた適切な準備や対策を実施しましょう。
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吉岡 伸晃
記事監修
BIZARQ株式会社代表公認会計士