マンション購入・マンション投資は不動産投資の一種で、大きな節税効果を期待できるテクニックです。
マンション購入によって、所得に対して課せられる所得税と住民税、不動産の価値算定を相続税評価額で行う相続税と贈与税の節税ができます。
そんなマンション購入による節税ですが、大きな節税効果を得るためにはいくつかの注意点を押さえる必要があります。
やり方を誤ると、節税効果を得られなかったり脱税とみなされたりする恐れがあります。
今回はマンション購入による節税の仕組みや、節税効果を得るための注意点について解説します。
不動産投資全般については以下の記事で詳しく解説していますので、ぜひこちらもご覧ください。
CONTENTS
マンション購入によって節税できる税金の種類
マンション購入によって節税できる税金は以下の4種類です。
- ・所得税
- ・住民税
- ・相続税
- ・贈与税
それぞれなぜ節税につながるのか、仕組みを詳しく解説します。
所得税・住民税
所得税と住民税は、いずれも所得が計算基礎となります。
そして、マンション購入によって課税対象となる所得額を抑える効果が期待できるため、所得税・住民税の節税につながる可能性が高いです。
※住民税は課税所得に税率を乗じて計算する所得割と、すべての住民に一律同額で課せられる均等割の2つによって構成されています。
前提として、マンション投資の所得は不動産所得に該当します。そして、不動産所得・事業所得・給与所得はほかの所得と合算したうえで税額を計算する総合課税方式です。
したがって、不動産所得で赤字が出た場合、事業所得や給与所得との損益通算ができます。
マンション投資は赤字が出やすいため、他の所得との相殺による節税効果を期待しやすいといえます。
マンション投資が赤字になりやすい理由は以下の2点です。
- ・減価償却費として高額の経費を計上できる
- ・減価償却費に限らず計上できる経費が多い
※マンション投資で計上できる経費の具体例は後述します。
相続税・贈与税
マンション投資が相続税・贈与税の節税につながるのは、不動産は税額計算に用いる価額が低くなりやすいためです。
マンションを含む不動産を相続または贈与する場合、税額の計算時には購入価額や時価ではなく相続税評価額を用います。
不動産の相続税評価額を計算する方法は以下の通りです。
- 土地
- 土地は以下いずれかの方法で計算します。
- 路線価方式：路線価（主要な道路に面する宅地の1平方メートルあたりの価格）で計算する方法です。路線価が設定されている土地で用います。
- 倍率方式：固定資産評価額に所定の倍率を乗じて計算する方法です。路線価が設定されていない土地で用います。
- 建物
- 固定資産税評価額をそのまま相続税評価額として使います。
一般的に、土地の評価額は売買価格の7～8割程度、固定資産税評価額は新築価格の5～6割程度になります。
そのため、現預金のままで相続・贈与で移転するより同じ額の不動産を購入した方が、かかった金額は同じでも税額が低くなる可能性が高いです。
また、相続税の場合は一定の要件を満たせば小規模宅地等の特例の適用を受けられます。
小規模宅地等の特例とは、相続によって取得した不動産が一定の要件を満たす場合に評価額の減額を受けられる制度です。
マンション投資で運用するマンションは基本的に「貸付事業用宅地」に該当し、50％の減額を受けられます。
マンション投資で節税をする際の注意点 所得税
マンション投資によって節税できる税金の中でも、特に注意が必要なのは所得税です。
所得税の節税対策で押さえる必要のある注意点を3つ紹介します。
青色申告にする
不動産所得に限らず、所得税の節税をするには青色申告にするのが大前提です。
青色申告には複数の優遇措置が用意されています。
その分、以下のように白色申告にはない厳しいルールが設けられている点に注意が必要です。
- ・複式簿記による記帳が必要
- ・仕訳帳や総勘定元帳などの保管が必要
- ・確定申告書とあわせて青色申告決算書（損益計算書と貸借対照表）の提出が必要
青色申告のメリットとして、以下の3つが挙げられます。
青色申告特別控除
青色申告者が必ず受けられる所得控除制度です。
控除額は65万円・55万円・10万円の3パターンあり、ケースによってどの控除額が適用されるかが異なります。
青色事業専従者給与
青色申告の個人事業主が、生計を一にする配偶者や親族に支払った給与を経費にできる制度です。
白色申告の場合は配偶者や親族への給与を経費計上できないため、青色申告ならではの大きなメリットといえます。
赤字の繰り越し
青色申告の場合は最長で3年間赤字の繰り越しが可能です。
翌年以降に出た黒字と過去の赤字を相殺することで黒字額が減り、税額も抑えられます。
経費にできる支出をもれなく計上する
マンション投資による所得を最小限に抑えるため、経費にできる支出をもれなく計上しましょう。
経費額が高いほど所得が下がるため節税につながります。
マンション投資で経費にできる支出の例を紹介します。
- ・不動産取得税、印紙税、登録免許税等の不動産購入にかかる各種税金
- ・借入金利子（不動産購入時にローンを契約している場合）
- ・修繕積立金
- ・修繕費
- ・仲介業者や管理会社へ支払う手数料
- ・地震保険料、火災保険料
- ・減価償却費
特に大きいのが減価償却費です。
減価償却とは固定資産の購入価額を耐用年数に応じて按分し費用計上することで、減価償却により計上する費用を減価償却費といいます。
マンションは減価償却の対象となる資産であり耐用年数が長いため、長期間にわたって減価償却費の計上が可能です。
減価償却費は費用の一種とはいえ実際の支出は伴わないため、キャッシュ面での負担なく経費計上できる点が大きなメリットといえます。
マンション投資で節税を優先し過ぎない
マンション投資を行うにあたって、所得税の節税を優先し過ぎないよう注意しましょう。
これまでに解説したように、マンション投資で所得税・住民税の節税につながるのはマンション投資が赤字になった場合のみです。
不動産所得の赤字を給与所得や事業所得の黒字と損益通算することで節税につながります。
マンション投資は計上できる経費が多いため赤字にしやすいです。
特に投資を始めたころは初期費用の支出が大きいため赤字になり、節税につながるケースが多いでしょう。
しかし、マンション購入からしばらく経って支出がある程度落ち着けば、計上できる経費が減り赤字でなくなる可能性が高いです。
不動産所得が赤字にならなければ損益通算はできず、節税効果を得られないのはもちろん、かえって所得税の額が高くなります。
そもそも、節税のために赤字にするのは本末転倒といえるでしょう。
不動産所得が赤字であるのは、マンション投資が上手くいっておらず収益が出ていない状態です。
赤字の場合は確かに税額を抑えられるものの、他の支出や負担が大きいためメリットがあるとはいえません。
以上の理由から、所得税や住民税の節税を目的にマンション投資を行うのはおすすめできません。
節税につながるテクニックを最大限に活用しつつも、あくまで収益を出す前提で運用するべきでしょう。
マンション投資で節税をする際の注意点 相続税
相続税の節税目的でマンション購入を行う場合、相続税逃れと判断されるような行為をしないよう注意が必要です。
マンション購入に限らず、不動産投資による行き過ぎた節税行為は脱税とみなされて追徴課税を受ける恐れがあります。
特に注意が必要なのが、タワマン節税と呼ばれるタワーマンションの購入価額と相続税評価額の開きの大きさを活用した節税対策です。
タワーマンションは高層階の方が人気で需要が高く、販売価額も高額になる傾向です。
そして、相続税評価額のベースとなる固定資産税評価額は階ではなく面積によって決定されます。
つまり、高層階になるほど購入価額や時価と相続税評価額の差が大きくなりやすいのです。
タワマン節税はやり方次第で非常に大きな節税効果を得られるため、以前から相続税逃れとして指摘を受けるケースがありました。
実際に、タワマン節税に関して納税者が敗訴した判例も存在します。
相続税の節税目的でマンション購入をするのであれば、相続税の仕組みや節税として認められる範囲を正しく押さえた上で節税対策を行う必要があります。
実際にマンション購入をしてからではなく、購入の検討段階といった早いタイミングで税理士に相談するのが安心です。
タワマン節税については以下の記事で詳しく解説していますので、ぜひこちらもご覧ください。
まとめ
マンション購入・マンション投資を上手く実施すれば大きな節税効果が期待できます。
それぞれの税金の概要や税額計算の仕組みなどを押さえれば、より効率的で確実な節税対策ができるでしょう。
マンション購入・マンション投資をする際は、購入の前にマンションにかかる税金の仕組みについて理解を深めることが大切です。
マンション購入・マンション投資の節税について疑問や不安があれば、専門家である税理士へご相談ください。
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吉岡 伸晃
記事監修
BIZARQ合同会社代表公認会計士