マンション購入・マンション投資は不動産投資の一種で、大きな節税効果を期待できるテクニックです。
マンション購入によって、所得に対して課せられる所得税と住民税、不動産の価値算定を相続税評価額で行う相続税と贈与税の節税ができます。
そんなマンション購入による節税ですが、大きな節税効果を得るためにはいくつかの注意点を押さえる必要があります。
やり方を誤ると、節税効果を得られなかったり脱税とみなされたりする恐れがあります。
今回はマンション購入による節税の仕組みや、節税効果を得るための注意点について解説します。
タワマン節税については以下の記事で詳しく解説していますので、ぜひこちらもご覧ください。
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CONTENTS
マンション購入によって節税できる税金の種類
マンション購入によって節税できる税金は以下の4種類です。
- ・所得税
- ・住民税
- ・相続税
- ・贈与税
それぞれなぜ節税につながるのか、仕組みを詳しく解説します。
所得税・住民税
所得税と住民税は、いずれも所得が計算基礎となります。
そして、マンション購入によって課税対象となる所得額を抑える効果が期待できるため、所得税・住民税の節税につながる可能性が高いです。
※住民税は課税所得に税率を乗じて計算する所得割と、すべての住民に一律同額で課せられる均等割の2つによって構成されています。
前提として、マンション投資の所得は不動産所得に該当します。そして、不動産所得・事業所得・給与所得はほかの所得と合算したうえで税額を計算する総合課税方式です。
したがって、不動産所得で赤字が出た場合、事業所得や給与所得との損益通算ができます。
マンション投資は赤字が出やすいため、他の所得との相殺による節税効果を期待しやすいといえます。
マンション投資が赤字になりやすい理由は以下の2点です。
- ・減価償却費として高額の経費を計上できる
- ・減価償却費に限らず計上できる経費が多い
※マンション投資で計上できる経費の具体例は後述します。
相続税・贈与税
マンション投資が相続税・贈与税の節税につながるのは、不動産は税額計算に用いる価額が低くなりやすいためです。
マンションを含む不動産を相続または贈与する場合、税額の計算時には購入価額や時価ではなく相続税評価額を用います。
不動産の相続税評価額を計算する方法は以下の通りです。
- 土地
- 土地は以下いずれかの方法で計算します。
- 路線価方式：路線価（主要な道路に面する宅地の1平方メートルあたりの価格）で計算する方法です。路線価が設定されている土地で用います。
- 倍率方式：固定資産評価額に所定の倍率を乗じて計算する方法です。路線価が設定されていない土地で用います。
- 建物
- 固定資産税評価額をそのまま相続税評価額として使います。
一般的に、土地の評価額は売買価格の7～8割程度、固定資産税評価額は新築価格の5～6割程度になります。
そのため、現預金のままで相続・贈与で移転するより同じ額の不動産を購入した方が、かかった金額は同じでも税額が低くなる可能性が高いです。
また、相続税の場合は一定の要件を満たせば小規模宅地等の特例の適用を受けられます。
小規模宅地等の特例とは、相続によって取得した不動産が一定の要件を満たす場合に評価額の減額を受けられる制度です。
マンション投資で運用するマンションは基本的に「貸付事業用宅地」に該当し、50％の減額を受けられます。
マンション購入で所得税の節税ができる住宅ローン控除とは？
住宅ローンを利用してマンションを購入すると、所得税の控除を受けられる「住宅ローン控除」制度が適用されます。この制度を活用することで、所得税の負担を軽減することが可能です。
住宅ローン控除の仕組みと概要
住宅ローン控除は、正式には「住宅借入金等特別控除」といい、住宅ローン減税とも呼ばれます。ローンを利用して住宅を取得すると、年末のローン残高の0.7％（2024～2025年入居の場合）が所得税から一定期間控除される制度です。
控除額が所得税を超える場合は、一部を翌年度の住民税から控除する仕組みもあります。特に給与所得者は、確定申告を行うことで毎月の給与から天引きされている所得税の還付を受けられるため、「所得税が戻ってくる」と表現されることが多いです。ただし、控除額は納めた所得税が限度となる点に注意が必要です。
住宅ローン控除は新築・中古どちらも適用される？
住宅ローン控除は、ローン契約者と住宅の条件を満たせば、新築・中古のマンションや戸建てに適用されます。ただし、実際の控除額は、入居年や住宅の種類、性能、ローン残高によって異なります。
ここでは、新築マンションと中古マンションにおける控除額の違いについて解説します。
新築マンションで受けられる最大控除額
新築マンションの場合、控除額は年末ローン残高の0.7％で、控除期間は13年間です。控除対象となるローン残高には上限があり、その上限額は住宅の性能によって異なります。
購入者の適用ケース
- ・新築の省エネ基準適合住宅を購入
- ・子育て世帯
- ・入居時の年末ローン残高が4,000万円以上
この場合、最初の年の最大控除額は28万円。仮に13年間、年末ローン残高が4,000万円以上を維持すると、合計最大控除額は364万円となります。
控除額が所得税額を超える場合、「前年分の所得税の課税総所得金額等の5％または9万7500円のどちらか低い方」が住民税から控除される仕組みです。
中古マンションで受けられる最大控除額
中古マンションの場合、2024年1月から2025年末までに入居すると、控除率は新築と同じ0.7％ですが、控除期間は10年と短くなります。 また、年末ローン残高の上限は、住宅の性能により異なります。
購入者の適用ケース
- ・2014年築の省エネ基準適合住宅を購入
- ・入居時の年末ローン残高が3,000万円以上
この場合、最初の年の最大控除額は21万円。仮に10年間、年末ローン残高が3,000万円以上で維持されると、合計最大控除額は210万円となります。
最大控除額が所得税を超える場合は、前年分の所得税の課税総所得金額等の5％または9万7500円のどちらか低い方が住民税から控除されます。
住宅ローン控除を受けるための主な条件とは？
住宅ローン控除を受けるには、入居の翌年に確定申告を行う必要があります。
会社員で給与所得のみの場合、2年目以降は勤務先の年末調整で控除を受けられますが、個人事業主や自営業者は控除期間中、毎年確定申告を行う必要があります。
さらに、以下の条件を満たす必要があります。
- ・住宅の引き渡しから6カ月以内に入居し、年末まで継続して住んでいること
- ・返済期間10年以上のローンであること（会社や事業者団体からの貸付は金利0.2％以上）
- ・住宅ローン控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下であること
- ・床面積が50㎡以上（特例あり）
- -2023年末までに建築確認申請を受けた新築・未使用住宅で、合計所得1,000万円以下なら40㎡以上でも可
- -2024年末までに建築確認申請を受けた新築・未使用の特例認定住宅も同様
- ・中古住宅は1982年（昭和57年）以降に建築された住宅であること
- ・1982年以前の中古住宅は、耐震基準適合証明書や瑕疵担保責任保険の付保証明書が必要
これらの要件をクリアすることで、住宅ローン控除を適用し、所得税の節税効果を得ることができます。
タワーマンションが節税対策に影響？相続税評価額の新ルールとは
タワーマンションを活用した相続税対策、いわゆる「タワマン節税」に対する規制が強化されました。2024年1月以降、評価額の見直しが行われ、一部の住戸では相続税の節税効果が薄れる可能性があります。
タワマン節税の仕組みとは？
マンションの相続税評価額は、戸建てに比べて実際の取引価格に対する評価額の割合が低くなりやすい傾向があります。特に、住戸数の多いタワーマンションでは、1住戸あたりの土地面積が小さくなるため、相続税評価額が抑えられる仕組みになっています。
また、高層階の住戸ほど販売価格が高くなる一方で、相続税評価額との乖離が大きくなりやすいため、高層階の住戸を購入することで、相続税の節税効果が期待できるとされていました。
2024年1月以降に住戸の評価額が引き上げへ
タワーマンションを利用した過度な相続税対策が問題視されたことを受け、2023年9月、国税庁が「居住用の区分所有財産の評価について（法令解釈通達）」を発表しました。この通達により、評価額が時価の6割（評価水準0.6）に満たない場合、最低でも評価水準0.6になるように見直されるルールが導入されました。
この新ルールは、2024年1月以降の相続、遺贈、贈与に適用されており、特に総戸数の多いタワーマンションの高層階住戸の評価額が引き上げられる可能性が高まっています。 これにより、タワマンを利用した相続税対策の効果が縮小することが予想されます。
マンション投資で節税をする際の注意点 所得税
マンション投資によって節税できる税金の中でも、特に注意が必要なのは所得税です。
所得税の節税対策で押さえる必要のある注意点を3つ紹介します。
青色申告にする
不動産所得に限らず、所得税の節税をするには青色申告にするのが大前提です。
青色申告には複数の優遇措置が用意されています。
その分、以下のように白色申告にはない厳しいルールが設けられている点に注意が必要です。
- ・複式簿記による記帳が必要
- ・仕訳帳や総勘定元帳などの保管が必要
- ・確定申告書とあわせて青色申告決算書（損益計算書と貸借対照表）の提出が必要
青色申告のメリットとして、以下の3つが挙げられます。
青色申告特別控除
青色申告者が必ず受けられる所得控除制度です。
控除額は65万円・55万円・10万円の3パターンあり、ケースによってどの控除額が適用されるかが異なります。
青色事業専従者給与
青色申告の個人事業主が、生計を一にする配偶者や親族に支払った給与を経費にできる制度です。
白色申告の場合は配偶者や親族への給与を経費計上できないため、青色申告ならではの大きなメリットといえます。
赤字の繰り越し
青色申告の場合は最長で3年間赤字の繰り越しが可能です。
翌年以降に出た黒字と過去の赤字を相殺することで黒字額が減り、税額も抑えられます。
経費にできる支出をもれなく計上する
マンション投資による所得を最小限に抑えるため、経費にできる支出をもれなく計上しましょう。
経費額が高いほど所得が下がるため節税につながります。
マンション投資で経費にできる支出の例を紹介します。
- ・不動産取得税、印紙税、登録免許税等の不動産購入にかかる各種税金
- ・借入金利子（不動産購入時にローンを契約している場合）
- ・修繕積立金
- ・修繕費
- ・仲介業者や管理会社へ支払う手数料
- ・地震保険料、火災保険料
- ・減価償却費
特に大きいのが減価償却費です。
減価償却とは固定資産の購入価額を耐用年数に応じて按分し費用計上することで、減価償却により計上する費用を減価償却費といいます。
マンションは減価償却の対象となる資産であり耐用年数が長いため、長期間にわたって減価償却費の計上が可能です。
減価償却費は費用の一種とはいえ実際の支出は伴わないため、キャッシュ面での負担なく経費計上できる点が大きなメリットといえます。
マンション投資で節税を優先し過ぎない
マンション投資を行うにあたって、所得税の節税を優先し過ぎないよう注意しましょう。
これまでに解説したように、マンション投資で所得税・住民税の節税につながるのはマンション投資が赤字になった場合のみです。
不動産所得の赤字を給与所得や事業所得の黒字と損益通算することで節税につながります。
マンション投資は計上できる経費が多いため赤字にしやすいです。
特に投資を始めたころは初期費用の支出が大きいため赤字になり、節税につながるケースが多いでしょう。
しかし、マンション購入からしばらく経って支出がある程度落ち着けば、計上できる経費が減り赤字でなくなる可能性が高いです。
不動産所得が赤字にならなければ損益通算はできず、節税効果を得られないのはもちろん、かえって所得税の額が高くなります。
そもそも、節税のために赤字にするのは本末転倒といえるでしょう。
不動産所得が赤字であるのは、マンション投資が上手くいっておらず収益が出ていない状態です。
赤字の場合は確かに税額を抑えられるものの、他の支出や負担が大きいためメリットがあるとはいえません。
以上の理由から、所得税や住民税の節税を目的にマンション投資を行うのはおすすめできません。
節税につながるテクニックを最大限に活用しつつも、あくまで収益を出す前提で運用するべきでしょう。
マンション投資で節税をする際の注意点 相続税
相続税の節税目的でマンション購入を行う場合、相続税逃れと判断されるような行為をしないよう注意が必要です。
マンション購入に限らず、不動産投資による行き過ぎた節税行為は脱税とみなされて追徴課税を受ける恐れがあります。
特に注意が必要なのが、タワマン節税と呼ばれるタワーマンションの購入価額と相続税評価額の開きの大きさを活用した節税対策です。
タワーマンションは高層階の方が人気で需要が高く、販売価額も高額になる傾向です。
そして、相続税評価額のベースとなる固定資産税評価額は階ではなく面積によって決定されます。
つまり、高層階になるほど購入価額や時価と相続税評価額の差が大きくなりやすいのです。
タワマン節税はやり方次第で非常に大きな節税効果を得られるため、以前から相続税逃れとして指摘を受けるケースがありました。
実際に、タワマン節税に関して納税者が敗訴した判例も存在します。
相続税の節税目的でマンション購入をするのであれば、相続税の仕組みや節税として認められる範囲を正しく押さえた上で節税対策を行う必要があります。
実際にマンション購入をしてからではなく、購入の検討段階といった早いタイミングで税理士に相談するのが安心です。
タワマン節税については以下の記事で詳しく解説していますので、ぜひこちらもご覧ください。
まとめ
マンション購入・マンション投資を上手く実施すれば大きな節税効果が期待できます。
それぞれの税金の概要や税額計算の仕組みなどを押さえれば、より効率的で確実な節税対策ができるでしょう。
マンション購入・マンション投資をする際は、購入の前にマンションにかかる税金の仕組みについて理解を深めることが大切です。
マンション購入・マンション投資の節税について疑問や不安があれば、専門家である税理士へご相談ください。
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吉岡 伸晃
記事監修
BIZARQ合同会社代表公認会計士