土地活用とは、土地を更地のまま保有するのではなく何らかの方法で有効活用する行為を指します。
より広い意味でとらえ、現金をそのままにせず土地を購入して相続や贈与を行う節税対策を土地活用と呼ぶケースもあります。
土地活用の目的として、保有資産を増やす・土地を保全する、節税対策が挙げられます。
土地を利用せずそのまま保有するよりも、土地活用をした方が節税効果を得られる可能性が高いです。
ただし、とにかく土地を活用すれば節税になるとは限りません。
土地活用による節税効果を得るためには、そもそもどの税金の節税につながるか、どのような方法があるかを知ることが大切です。
また、青色申告にすることも欠かせません。
今回は土地活用による節税対策について詳しく解説します。
不動産投資全般については以下の記事で詳しく解説していますので、ぜひこちらもご覧ください。
CONTENTS
土地活用によって節税対策ができる税金
土地活用によって節税対策ができる税金は、主に4種類です。
それぞれの税金の概要や、土地活用が節税につながる理由について解説します。
相続税
相続税は、相続や遺贈によって取得した財産に課される税金です。
土地活用が相続税の節税につながる理由は以下の2つです。
- ・現金そのままよりも、同じ額で不動産を購入した方が税額を抑えられる可能性が高い
- ・土地活用によって節税につながる特例や控除制度を利用できる可能性がある
前提として、相続税を計算するには課税対象となる価格（課税価格）を計算する必要があります。
課税価格の計算方法は財産の種類によって異なるのですが、不動産の相続税評価額の計算方法は以下の通りです。
- 土地：以下のいずれか
- 路線価方式：主要な道路に面する宅地の1平方メートルあたりの価格を用いる方法
- 倍率方式：固定資産評価額に所定の倍率を乗じて計算する方法
- ※倍率方式は土地に路線価が設定されていない場合に使います。
- 建物：固定資産税評価額
固定資産税評価額は、一般的に購入価額や時価よりも2～3割下がるため、土地を購入するだけでも同じ額の現金を相続するよりも節税になります。
そして前述のように、土地活用によって節税につながる特例や制度を利用できる可能性が高いです。
適用対象となる可能性がある特例や制度の具体例を紹介します。
- 貸家建付地の評価制度
- 貸家の敷地の用に供されている宅地は自分の土地とはいえ自由な利用ができないため、借地権割合に応じて評価減をします。
- 小規模宅地等の特例
- 対象の土地が、被相続人または被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族の宅地等に該当する場合に評価額の減額ができる特例です。
相続税評価額の計算方法の仕組み上、現金ではなく同じ額で土地を買った方が相続税を抑えられます。
さらに土地活用によって土地が貸家建付地や小規模宅地等に該当すれば、より評価額が低くなり、大きな節税効果を得られるのです。
贈与税
贈与税は、名前の通り贈与によって取得した財産に対して課される税金です。
年間110万円の非課税枠が設けられており、110万円を超えた部分に対して課税されます。
土地活用が贈与税の節税につながるのは、相続税と同様に現金そのままよりも同じ額で不動産を購入した方が税額を抑えられる可能性が高いためです。
贈与税の税額を計算する際も、まずは財産価額を計算する必要があります。
そして土地をはじめとした不動産は、相続税と同じ方法で財産価額を算定します。
つまり、現金そのままよりも土地を購入した方が課税対象となる財産価額が下がり、結果として節税にもつながるのです。
固定資産税
固定資産税は、所有している不動産に課される税金です。
課税対象になる基準は「不動産を所有していること」のため、土地活用の有無は関係ないと感じるかもしれません。
しかし土地活用によって、ただ土地を所有しているだけよりも固定資産税を抑えられるケースが多くみられます。
その理由は、土地活用によって固定資産税の特例・減税措置の適用を受けられる可能性があるためです。
固定資産税の特例・減税措置の多くは、単に土地を所有しているだけでなく、土地活用によって要件を満たした場合に対象となります。
具体的な例を2つ紹介します。
- 住宅用地の特例、小規模住宅用地の特例
- 土地に居住用の建物を建てて「住宅用地」とすることで、対象の土地が固定資産税課税標準額の減額対象になる制度です。
- 新築住宅の特例
- 新築住宅を取得した場合、固定資産税が一定期間にわたって減額されます。
都市計画税
都市計画税とは、市街化区域内に土地や家屋を所有している人に課される税金です。
基本的に前項で紹介した固定資産税とあわせて納付します。
都市計画税にも固定資産税と同様、住宅用地の特例が定められています。
そのため、土地活用は都市計画税の節税にもつながる方法です。
節税対策におすすめの土地活用の方法
節税対策におすすめの土地活用の方法を2つ紹介します。
建物を建てて賃貸経営をする
土地に建物を建てて賃貸経営を行う方法は、節税対策として人気の高いテクニックです。
賃貸経営によって節税できる税金の種類ごとに、適用対象になる特例や制度を改めて紹介します。
- 相続税
- ・貸家建付地の評価制度
- ・小規模宅地等の特例
- 固定資産税
- ・住宅用地の特例
- ・小規模住宅用地の特例
- 贈与税
- ・住宅用地の特例
賃貸経営と聞くと集合住宅のイメージが強いかもしれませんが、アパートやマンションに限らず、戸建て住宅の賃貸経営でも節税可能です。
土地のあるエリアの特質に合う賃貸物件を建てることで、土地活用による節税効果と不動産収入の両方を得られるでしょう。
等価交換を行う
土地活用における等価交換とは、不動産会社やデベロッパーに土地を提供して、提供した土地の価値分の不動産を貰う行為です。
等価交換には大きく2つのメリットが存在します。
1つ目は、購入費をかけずに物件の所有権を得られる点です。
等価交換はいわば物々交換で、土地の所有権を失う代わりに物件の所有権を獲得します。
つまり土地そのものが物件の対価となる仕組みのため、物件の獲得に対して金銭の支出は伴いません。
金銭的な負担が発生しない点は等価交換の大きなメリットといえるでしょう。
2つ目は、土地活用の手間がかからない点です。
土地の上に賃貸物件や住宅を建てる方法の場合、土地と家屋両方を管理する手間が発生します。
トータルの財産が増える点はメリットですが、メリットよりも負担の方が大きく感じる人もいるでしょう。
等価交換であれば管理するのは物件のみであり、土地に関する手間は発生しません。
手間を最小限に抑えながらも節税効果を得たいという人に適しています。
なお、土地ではなくアパートやマンションのような建物でも相続税や贈与税の節税は可能です。
相続人が生前に住んでいれば小規模宅地等の特例を活用できる可能性が高く、より大きな節税につながるでしょう。
等価交換を行う前に税理士へ相談し、得られる節税効果の程度や等価交換のメリット・デメリットを確認すると安心です。
土地活用で節税対策をする際の注意点
土地活用として賃貸物件の建設・運営を行う場合、青色申告が必須といえます。
青色申告とは、所得金額の計算で有利な取り扱いを受けられる申告の方法です。
一定水準の記帳をし、その記帳に基づいて正しい申告を行う必要があります。
青色申告には以下のように複数の優遇措置が設けられています。
- 青色申告特別控除
- 青色申告者のみが受けられる所得控除です。
- 控除額はケースによって異なり、最大65万円となります。
- 青色事業専従者給与
- 青色申告の場合、家族や親族に支払った給与の経費計上が可能です。
- 赤字の繰り越し
- 青色申告では赤字を最大3年間繰り越すことができ、翌期以降の黒字と相殺できます。
青色申告にするためには、事前に青色申告承認申請書を提出する必要があります。
また、複式簿記による記帳・青色申告決算書（損益計算書と貸借対照表）の提出が必要等、白色申告よりも手間はかります。
しかし、手間の大きさよりも節税効果によるメリットの方が大きいため、土地活用の効果を最大限発揮できるよう青色申告にするべきでしょう。
まとめ
相続税評価額の仕組みを使い、現金をそのままにせず不動産を購入する節税対策は多くみられます。
確かに同じ額の現金をそのまま相続や贈与するよりも、不動産にした方が税額は安くなり有利です。
しかし、単に土地を所有するだけではなく活用をすることで、有利な制度や特例の適用を受けられるケースがあります。
使っていない土地を持っている・土地にかかる税金を抑えたいとお悩みの方は、土地活用がおすすめです。
土地活用による節税について疑問や不安があれば、専門家である税理士へご相談ください。
個々のケースに合わせて、適切なアドバイスやサポートを行います。
法人・個人事業主の節税対策は
BIZARQにお任せください。
全国オンライン対応・ご相談は無料です。
吉岡 伸晃
記事監修
BIZARQ合同会社代表公認会計士