タワマン節税とは、タワーマンションの購入価額と相続税評価額の開きの大きさを活用した相続税の節税対策です。
相続税の節税対策として不動産を購入する人は多いですが、中でもタワマンは特に節税効果が大きいため人気です。
そんなタワマン節税ですが、税制改正によって2024年度以降は現行のような節税効果を得られない恐れがあります。
タワマン節税を検討している人は、税制改正の内容や今後の動向に注意が必要です。
今回はタワマン節税の概要や仕組み、税制改正後の変更点について解説します。
以下の記事でも不動産を活用した節税テクニックについて解説しておりますので、ぜひこちらもご覧ください。
CONTENTS
タワマン節税の概要
はじめに、タワマン節税の概要について解説します。
タワマン節税とは
タワマン節税とは、タワマン（タワーマンション）の購入価額と相続税評価額の開きの大きさを活用した節税対策です。
相続が発生した際、相続税の課税対象となる遺産総額を決定する必要があります。
相続財産には現金や有価証券のように金額が明確なものもあれば、不動産のように資産価値が不明瞭なものもあります。
後者については、一定の方法で財産価格の計算が必要です。
相続において、不動産は購入価額や販売価額ではなく、土地部分は路線価方式または倍率方式・建物部分は固定資産税評価額をベースに金額を決めます。
上記の方法で計算した金額を相続税評価額と呼びます。
相続税評価額のベースとなる固定資産税評価額は時価の7割を目安として設定されるため、不動産の相続税評価額は購入価額や販売価額よりも低くなるケースがほとんどです。
つまり、現預金そのままよりも不動産を購入した方が、元の金額が同じでも相続税の計算に用いる遺産総額を少なくできる可能性が高いのです。
このような不動産の購入による相続税の節税対策はタワーマンションに限らず多く行われていますが、マンションは土地部分を各部屋の専有面積に応じて按分するため、部屋数が多いタワマンは土地部分の評価額がより低くなります。
また、相続税評価額のベースとなる固定資産税評価額は階ではなく面積によって決定されますが、固定資産税評価額は同じでも高層階の方が人気で需要があるため、販売価額が高額になる傾向にあります。
結果として、高層階になるほど購入価額や時価と相続税評価額の差が大きくなりやすいといえます。
このような理由から、タワマンを活用した相続税の節税対策は大きな効果が期待できます。
タワーマンションの購入によって節税できる税金
タワーマンションの購入・活用によって節税できる税金は2種類です。
相続税
前項で解説したように、タワーマンションは土地部分の評価額が低くなりやすいために、購入価額や時価に対して相続税評価額が低くなる傾向にあります。
そのため、相続税の節税目的でタワーマンションを購入するケースは多くみられます。
固定資産税
固定資産税には、200㎡以下の狭い住宅用の土地を対象とした特例制度があります。
通常、固定資産税は固定資産税評価額×1.4％です。
しかし例外として、200㎡以下の住宅用の土地にかかる固定資産税は通常の6分の1となります。
前述したように、マンションは土地部分を各部屋の専有面積に応じて按分します。
タワマンのように部屋数が多い不動産は必然的に所有者ごとの土地所有面積が小さくなり、ほとんどの場合において土地所有面積は200㎡以下となります。
したがって、タワマンは土地部分にかかる固定資産税がほぼ確実に通常の6分の1になるのです。
24年度以降、制度改正によりタワマン節税に変化が
前章で、タワマンは高層階になるほど購入価額や時価と相続税評価額の差が大きくなりやすいため、相続税の大きな節税効果が期待できると紹介しました。
しかし、前章で解説した相続税の節税に関する内容は、2023年時点の制度に基づく情報です。
制度改正により、2024年度以降はこれまでのようなタワマンを使った相続税対策ができなくなる恐れがあります。
2024年度以降の税制改正によるタワマン節税の変化について解説します。
24年度以降の制度改正とは
現行制度では、マンションの固定資産税評価額は階の違いによる影響を受けません。
低層階と高層階であっても、部屋の面積が同じであれば固定資産税評価額も同額です。
しかし報道によると、今後は時価の高い高層階の部屋について、評価額が高くなるような算出方法を検討する方針とされています。
税負担の公平性の観点によって導入される仕組みです。
以前から、タワマン節税は相続税逃れとして指摘を受けるケースがありました。
タワマン節税を行った相続人が国税庁による追徴課税を受けて不服申し立てを行い、結果として相続人が敗訴した事例もあります。
2023年6月時点では制度改正の具体的な内容は発表されていませんが、今後の方針に注意が必要です。
タワマン節税に関して納税者が敗訴した判例
前項で少し紹介した、タワマン節税に関する裁判で納税者である相続人が敗訴した事例を紹介します。
2022年4月に最高裁判決が出された「タワマン裁判」と呼ばれるものです。
裁判や起きるまでの経緯や論点となった部分を簡単にまとめます。
- ・被相続人が90歳の時に約8億3,700万円のマンションAと約5億5,000万円のマンションBを購入した。亡くなる直前（3年前）の出来事。
- ・マンションの購入に際して、被相続人は購入費として約10億円の融資を受けていた
- ・相続人は路線価方式によってマンションの相続税評価額を算出。マンションAは約2億円、マンションBは約1億3,400万円という計算結果に
- ・マンションの購入目的で融資を受けていたため、相続税を0円として申告
- ・申告内容を不当とした国税庁はマンションの実勢価格を調査、マンションAを約7億5,400万円、マンションBを約5億1,900万円と評価とした
- ・相続税0円として申告した相続人に対し、追徴課税約3億円を課した
- ・更正処分に対して相続人は不服を申し立て、訴訟を起こす
1審となる地裁判決で国税局側が勝訴、その後2審でも1審の判決である国税局側の勝訴が維持されました。
相続人側は最高裁に上告して最高裁にまで発展しますが、2022年4月19日、最高裁判決で国税庁側が勝訴・相続人が敗訴となりました。
この判例において重要な論点として、以下の3つが挙げられます。
- ・被相続人が90歳という高齢でマンションを購入していた
- ・相続人は被相続人が亡くなったすぐ後、相続税の申告を行う前にマンションBを5億1,500万円で売却していた
- ・マンション購入目的の融資について、貸出稟議書に「相続税対策」が理由であると明記されており、融資の利用が意図的な相続税対策であることが明らかになった
路線価方式での評価により時価よりも遥かに安価な評価額になった事実も大きな論点ではありますが、露骨な租税回避行為が存在した点も、相続人の敗訴につながった理由です。
タワマン節税はできなくなる？
2024年以降の制度改正の具体的な内容が公表されていないため、今後どうなるか現時点では不明です。
報道の内容から、タワーマンションを活用した相続税対策について、これまでと同様の節税効果は得られなくなる可能性が高いと考えられます。
ただし、制度改正後も不動産を活用した相続税対策は十分な効果が期待できると思われます。
確かに、制度改正によって高層階の固定資産税評価額が高くなれば、結果として相続税評価額も現行制度の場合よりは高くなるでしょう。
しかし前提として、固定資産税評価額は時価の7割を目安として設定されます。
そのため、固定資産税評価額が時価や販売価額よりも高くなる可能性はほとんどありません。
固定資産税評価額をベースに算出される相続税評価額も同様に、時価よりも大きい金額とはならないでしょう。
以上の理由から、制度改正によってタワマン特有の節税効果は下がるものの、不動産を活用した節税としては効果的な手段であり続けると考えられます。
現金をそのまま相続するよりも、不動産を購入した方が、元の金額が同じでも相続税額を抑えられる可能性が高いです。
上記の内容はあくまで予測であり、正確な内容が報道されるまで断定はできません。
いずれにせよ、税制改正に関して今後発表される内容に注意が必要です。
まとめ
タワマン節税は高い節税効果が期待できるテクニックとして人気があります。
もともと不動産購入は相続税対策として多く使われている手法ですが、タワマンは特に節税効果が大きい物件です。
しかし、税制改正によって2024年度以降は従来のタワマン節税はできなくなる恐れがあります。
不動産を活用した節税テクニックは今後も有用と考えられますが、タワマン節税の効果は弱まるでしょう。
2023年6月時点において、税制改正の詳細は発表されておりません。
今後公表される内容や動向に注意が必要です。
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吉岡 伸晃
記事監修
BIZARQ合同会社代表公認会計士